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三伏天樓市現“寒意” 房企下半年或以價換量

來源:中新經緯   2019-08-07 09:20:31   字號: A- A+

雖是盛夏,房地産市場卻已感到一絲“寒意”。

諸葛找房數據顯示,鄭州二手房挂牌價從2018年6月至今已連續下跌12個月,從當時的1.68萬元/平方米跌至7月的1.53萬元/平方米;上海中原地産數據顯示,7月份,上海新建商品住宅成交面積61.6萬平方米,環比減少9.8%,周度成交最低水平只有11萬平方米,上海樓市成交量出現縮水現象。

上述市場表現可以一窺行業現狀。近日,克而瑞發布的數據顯示,1-7月,按照可比口徑統計,TOP100規模房企的累計業績同比增速在4%左右,行業整體規模增速較2018年放緩顯著。7月,百強房企的單月業績表現整體平穩,與上半年均值基本持平。單月操盤口徑和權益口徑的銷售規模均較6月環比降低近29%,同比略高于去年同期。

政策層面也沒有寬松。7月以來,蘇州、洛陽、呼和浩特、甯波等城市持續加碼樓市調控,開封取消限售令“一日遊”更體現出中央堅持房價調控的決心。7月30日,中央首次提出“不再將房地産當作短期刺激經濟的手段”,直接定調樓市調控走向。

雙面夾擊下,房地産市場將走向何方?

市場降溫

“多數房企6月出于沖刺半年業績的動機會增加開盤數量。6月過後,房企開盤量會逐漸減少,從而拖累成交量增長,這屬于季節性原因。”上海易居房地産研究院副院長楊紅旭表示,相比之下,同比得出的結果更具有參考價值,他注意到,2019年前七個月,房企銷售金額同比盡管仍有小幅度增長,但銷售面積同比已經出現下跌。

具體來看,克而瑞數據顯示,今年1-7月,碧桂園、中國恒大和萬科銷售面積分別爲4786.1萬平方米、3080.8萬平方米、2395.4萬平方米。但這其中,只有萬科銷售面積同比2018年前7個月實現小幅增長,碧桂園和恒大分別同比下滑2.5%、4.1%。

房地産整體市場表現也趨向降溫。

從新房市場來看,58同城、安居客《國民安居指數報告》顯示,7月份,全國67個主要城市平均房價爲16412元/㎡,環比下跌0.02%。需求方面,上述報告公布的用戶行爲指數顯示,7月全國找房熱度呈現明顯分化趨勢,7月全國找房熱度環比持續下降,降幅11.9%,一二線城市找房熱度相對穩定,三四線城市找房熱度環比降幅達26.7%。與此相對應的是,7月全國二手房新增挂牌房源量環比也下跌了4.4%,北上廣深一線城市的新增挂牌房源量均呈現下降趨勢,部分二三線市場如海口、合肥、無錫、宜昌、嶽陽的新增挂牌房源量呈上升趨勢。

二手房市場方面,根據諸葛找房數據研究中心發布的數據,2019年7月份100個重點城市二手住宅挂牌均價爲15035元/平方米,環比2019年6月份微漲0.02%,基本與上月持平,百城二手住宅挂牌均價在連續4個月上漲之後停漲。其中上漲城市62個,平均漲幅0.96%,漲幅環比上月收窄;下跌城市37個,平均下跌0.84%;持平城市1個。分城市等級來看,一、二線城市二手住宅挂牌均價持續下跌,三四線城市持續上漲。其中一線城市環比下跌0.53%,連續半年下跌;二線城市環比下跌0.16%;三四線城市環比上漲0.30%,漲幅收窄。

租房市場也同步轉冷。諸葛找房數據研究中心數據顯示,7月份全國大中城市租金均價爲44.19元/平方米/月,環比下跌0.12%;其中,租金上漲城市共有9個,平均漲幅0.64%;租金下跌城市共有11個,平均跌幅0.82%,跌幅擴大。整體而言,上漲城市數量少于下跌城市,與上月相比,上漲城市的平均漲幅收窄,下跌城市的平均跌幅擴大,租金均價止漲回跌迹象顯現。

與此同時,畢業季帶來的租賃熱潮已經過去,畢業生租房需求大體上釋放完畢,大多數二線城市租金開始下滑,一線城市及部分畢業生多的熱點城市租金還較爲堅挺。具體來看,北京、上海、深圳這三個一線城市7月份租金均價爲93.39元/平方米/月,價格環比微漲0.11%,漲幅較上月收窄明顯。重點二線城市租金均價爲36.04元/平方米/月,環比下跌0.28%,跌幅擴大。

融資持續收緊

58安居客首席分析師張波認爲,中央擰緊調控“閘門”,從而延緩了市場成交的節奏。而市場降溫帶動房企銷售下滑。“近兩個月房地産市場調控政策趨緊,調控面擴大。具體來看,蘇州加碼調控直接擴大了限售的範圍,新房需要滿3年才可以轉讓;同時,洛陽重申限價、呼和浩特開啓行業規範自查、甯波規範商品房銷售等政策也讓調控‘閘門’沒有一點‘放水’的機會。7月19日,開封取消‘限售令’,一天後撤回,則更爲清晰向市場傳遞了樓市調控政策從嚴的信號。在此背景下,購房者的心態亦發生波動,7月購房者信心指數環比下滑1.5%,認爲政府會繼續出台政策抑制房價上漲的比例超過53%。”

張波認爲,市場成交量減少離不開日漸明顯的集中化趨勢。從成交的趨勢來看,熱點恒熱的現象愈加明顯,例如一線城市的熱點區域、限價造成一二手房嚴重倒挂的成都、杭州等城市,以及包括甯波、武漢、蘇州、鄭州等在內的供需兩旺的核心二線城市依然是成交熱點。但部分城市的熱銷並不能帶動整體銷量,在以三四線爲主的降溫帶動下,房地産市場整體成交量呈現減少態勢。

對于市場未來走向,楊紅旭認爲,7月30日的中央政治局會議提出不將房地産作爲短期刺激經濟的手段,這意味著下半年,中央對房價調控政策將會“咬緊不放松”。

對房地産市場最爲關鍵的融資環境也在收緊。從2019年4月開始,國內融資渠道針對房地産行業增加了監管,就在前一周,央行三天兩次點名房地産,將持續加強房地産市場資金管控。張波認爲,房地産融資持續收緊看似對于行業短期影響有限,實則起到牽一發而動全身的作用,不但會加速房地産行業集中度的提升,甚至還有可能導致個別房企“大鳄”失色,尤其對負債率高企的房企來說,拿地、開發、銷售等環節都會受到影響。融資政策的大手筆調整也預示著,2019年也將成爲行業“去庫存化”向“去産能化”轉型的元年。

“融資渠道導致企業資金面比較緊張,預計下半年市場會呈現‘以價換量’的態勢,即企業爲了確保現金流的穩定,可能會進行價格上的調整,同時加大銷售力度,因此整體銷售表現可能會重新充實起來。”同策研究院總監張宏偉說。

編輯:王曉莉

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