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樓市現象:剛需族陸續“退場”供大于求市場逐漸變冷

來源:青島早報地産   2019-08-07 09:22:16   字號: A- A+

三伏天的酷熱讓樓市進入了一年中的傳統淡季,但是這或將是房地産業最難熬的一個夏天。8月,青島有40余個樓盤首開或者加推。在主城區新盤都可以做選擇題的市場中,隨著剛需不斷減少,開發商之間的競爭更加激烈。低價走量,成爲諸多開發商無奈的選擇。記者在膠州、西海岸、即墨等地調查發現,許多樓盤售價都在“萬元線”左右。不過在低價房面前,購房者也不是一擁而上,則是冷靜觀察,更加關注樓盤的品質與配套。

現象銀發剛需族陸續“退場”

家住鞍山二路的張大媽退休後閑來無事,到了周末就喜歡參加各種代理公司組織的看房團。在各大營銷中心不但可以拿到禮品,而且有改善打算的她,也希望更好地了解一下樓市。不過周一上午記者再次采訪她時,張大媽表示已經兩周沒去參加看房團了。

“天氣太熱,而且看房的行程實在太緊張了,這一天下來累得夠嗆,還要忍受電話轟炸。”張大媽訴苦道。張大媽告訴記者,她參加最多的就是膠州看房團。以前膠州的看房團往往就是在膠州開發區、少海、主城區三大板塊之間轉悠,看四五個盤就可以打道回府。但是最近一段時間,看房的跨度變大了,有時候還要去看空港小鎮的樓盤,路途花費的時間大大增加,一天跑下來腰酸背痛。而且售樓處置業顧問的態度也變得過度“熱情”,通過各種利好誘導看房者買房,讓她感到疲于應付。

雖然不參加看房團了,但積累了五十多名置業顧問微信好友的張大媽,對于樓市的現狀了如指掌,她說:“目前房價降了不少,有的樓盤一周一個價。”張大媽說。以膠州開發區爲例,在某大盤率先毛坯改精裝之後,衆多樓盤都開始降價促銷,毛坯房基本都在1萬元/平方米左右,有的樓盤甚至還跌破了“萬元線”。

探盤 供大于求市場逐漸變冷

記者在調查中發現,張大媽對于樓市的介紹基本屬實。以膠州爲例,在過去的兩年中,膠州土地供應十分充足,特別是開發區和少海片區,雲集了碧桂園、融創、榮盛、花樣年、遠洋等諸多開發商,而且都是大體量樓盤。從去年下半年開始,各大樓盤都進入了密集加推期,但受到樓市調控政策影響,炒房客逐漸離場,剛需族難以消化各大樓盤的加推量。

以8月爲例,三木·家天下·文瀾府計劃加推建面116—142平方米的高層住宅,均價10000元/平方米,但是該樓盤在區域內就有諸多競品。其中,榮盛錦繡外灘項目在售産品爲多層、小高層、高層,戶型面積爲97—142平方米套三,高層均價9800元/平方米;天一仁和悅海大觀項目高層在售,剩余戶型面積爲115、120、130、139、142平方米,均價10600元/平方米至11000元/平方米;遠洋禦城17號樓已經加推,目前在售25層至31層高層産品,戶型建面爲99平方米、126平方米,均價11000元/平方米。

除了開發區片區外,少海片區樓盤也同樣都從12000元/平方米左右,回落到了10000元/平方米左右。中洲半島城邦目前在售16層、18層小高層産品,在售戶型建面爲107、120、145、147平方米,目前在售均價爲9000元/平方米至11000元/平方米之間;保利三仟棟項目瞰湖小高層在售,建面122、133平方米,均價10500元/平方米;雲嶺四季項目毛坯房源在售,戶型建面105、119平方米,均價8900元/平方米。

相比以前的價值窪地,空港新區的房價直接到了“萬元線”以下。魯骐金岸世家7月27日加推了小高層産品,戶型建面98、111、129平方米,參考均價8100元/平方米;聯誼景尚藍灣目前在售洋房建面110—133平方米套三戶型,毛坯交付,均價8800元/平方米;別墅建面119—150平方米,均價11000平方米至13000元/平方米;三木空港小鎮璟雲項目,戶型建面45—123平方米之間,均價7500元/平方米。

記者調查發現,在這種形勢下,購房者已經不再將片區未來規劃作爲關注重點,而把精力用于調查項目現有配套。“感覺有些地方人氣太差,以後如果入住率比較低,周邊商業、醫療配套也很難跟上,這樣的房子怎麽住啊?”市民程先生有些擔憂地說。

即墨盤低開爭奪城陽客

隨著樓市上剛需族不斷減少,許多樓盤在定價時不止關注本區的樓盤價格,而且還會注意相鄰區市的樓盤的銷售情況以及價格,並且通過低價爭奪客戶。在過去的兩年中,城陽房價漲幅較大,目前片區內已經幾乎沒有“萬元盤”,即使最北側的白雲山片區,目前房價都集中在13000元/平方米至16000元/平方米之間。在融創、綠地等樓盤進入加推期之後,該片區競爭更加激烈,有的老盤直接將售價從16000元/平方米降至了13000元/平方米左右,但是銷售效果依然平平,每天需要派出諸多營銷人員到周邊樓盤截客。

在這種情況下,與白雲山片區相鄰的即墨大盤金茂智慧國際城,在價格制定上也進行了調整。記者調查了解到,該盤的開盤價在11000元/平方米至12000元/平方米之間,但如果加上開盤優惠,許多房源價格在10000元/平方米左右,這一價格對于購房者還是有一定的吸引力。“和一些城陽的盤差了不到三公裏但是便宜了4000元/平方米,這個樓盤還有些自建配套,比純住宅好一些。”購房者朱先生說。

與此同時,即墨創智新區和藍色硅谷的樓盤也開始了低價加推。中建尚錦苑戶型建面98—128平方米,均價11000元/平方米,不少代理商表示這個價格還有優惠空間;永合萃英花園現在售A區建面82、90、100平方米,均價10500元/平方米。代理商不僅將地鐵換乘標注清楚,而且將宣傳冊投放到市南老城區。

特色活動增加的只是人氣

西海岸作爲網紅片區,雖然新房成交量一直在島城名列前茅,但是也存在冷熱不均的情況。許多樓盤低價攬客的同時,還會舉行各種特色活動。其中,金地自在城項目位于西海岸的交通商務區內,在售小高層,戶型建面90平方米至108平方米,均價9500元/平方米,這在西海岸算是低價盤。開發商爲了讓更多購房者了解該樓盤,在暑期舉行了多次馬戲表演活動,引來衆多孩子和年輕的家長。

位于昆侖山路的華皓錦域預計首推建面約110、119、134、144平方米套三套四戶型,全明南向設計,價格預計9900元/平方米左右,毛坯交付;龍湖西府原著小高層戶型建面96—115平方米,均價約10000元/平方米,帶裝修交付;疊拼別墅戶型建面138—141平方米,爲毛坯交付,總價150萬元起;辛安府項目主力戶型爲100—197平方米的三居至五居室,價格爲10500元/平方米。在調查中記者發現,大多數樓盤都會在周末舉行暖場活動,其中親子活動占了相當大的比例。

分析高成本樓盤成低價盤先鋒

現在降價的樓盤是不是都是低價拿地的樓盤?記者調查發現,也並非都是如此。膠州某開發商的營銷負責人李先生告訴記者,因爲他們拿地成本比較低,所以未來定價靈活性更高,該樓盤反而不急于開盤。“我們融資成本相對較低,所以可以再等等,看政策面和房貸利率會不會有新變化。相比之下,著急的是我們隔壁的樓盤,他們拿地的價格是我們的四倍左右,現在大多在‘萬元線’左右的價格出售,如果賣得快可以保本,甚至略有盈余。但如果再低于這個價格,他們恐怕就要虧錢了。”李先生分析說。

其實,房價優惠對于購房者來說是好事,但是低價房也藏著營銷套路,需提醒購房者多加留意。

編輯:王曉莉

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